Il Manuale offre il quadro complessivo della normativa vigente in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie (locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione), analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della Legge n. 431/1998.
Non mancano le indicazioni operative inerenti la registrazione dei contratti e la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.
Il volume prende anche in esame le locazioni a uso diverso: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione e del riscatto e l’indennità di avviamento.
Una parte è infine dedicata agli aspetti processuali: rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, arbitrato e negoziazione assistita (Legge n. 162/2014).
L’esposizione semplice e chiara, rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore sia al pubblico dei non addetti ai lavori.
Questa quarta edizione tiene conto degli interventi normativi introdotti dalla Legge di Bilancio 2020, dalla conversione in legge del Decreto Milleproroghe (D.L. 162/2019) in tema di cedolare secca ed anche dagli interventi posti in essere dal legislatore per affrontare gli effetti del Coronavirus.
In particolare l’autore, oltre ad analizzare le agevolazioni fiscali introdotte, si sofferma sulla possibilità di risolvere o modificare i contratti di locazione in essere per impossibilità sopravvenuta della prestazione a causa dell’emergenza economica-sanitaria dovuta al Coronavirus.
Parte prima - Disciplina del codice civile e disciplina vincolistica
1 La locazione nel codice civile
1.1. La locazione nella disciplina generale dei contratti (art. 1571 c.c.)
1.2. Locazione, comodato e altri contratti
1.2.1. Precario oneroso
1.2.2. Contratto di alloggio
1.2.3. Attività di affittacamere
1.2.4. Contratto di posteggio
1.2.5. Beni del patrimonio indisponibile
1.3. I soggetti del contratto
1.3.1. Locazione con pluralità di soggetti
1.3.2. Famiglia del conduttore
1.3.3. Conflitto tra conduttori
1.4. Vicende soggettive della locazione
1.4.1. Sublocazione e cessione del contratto
1.4.1.1. Rapporti tra locatore e subconduttore
1.4.1.2. Pagamento del canone dal subconduttore al locatore
1.4.1.3. Effetti della nullità e della risoluzione della locazione
1.4.2. Trasferimento a titolo particolare della cosa locata (art. 1599 c.c.)
1.4.2.1. Data certa anteriore.
1.4.2.2. Limiti all’opponibilità della locazione al terzo acquirente
1.4.2.3. Opponibilità della locazione al terzo acquirente ed esecuzione forzata
1.4.2.4. Le altre disposizioni connesse al trasferimento della cosa locata
1.5. Oggetto della locazione
1.5.1. Oggetto della locazione e favoreggiamento della prostituzione
1.6. Durata (artt. 1596-1597 c.c.)
1.6.1. Il termine massimo di durata (30 anni)
1.6.2. Locazione a tempo determinato e locazione a tempo indeterminato
1.6.3. Locazione senza determinazione di tempo
1.6.4. I termini legali di durata
1.6.5. Cessazione della locazione a tempo determinato
1.6.6. Locazione dell’usufruttuario e legislazione vincolistica
1.7. Atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (artt. 1572-1573 c.c.)
1.7.1. Locazioni ultranovennali
1.7.2. Anticipazione del corrispettivo per una durata superiore all’anno
1.8. Durata e rinnovazione tacita del contratto (artt. 1597-1598 c.c.)
1.8.1. Rinnovazione tacita e locazioni della P.A.
1.8.2. Le garanzie prestate dai terzi nella locazione prorogata
1.9. Le obbligazioni principali del locatore (art. 1575 c.c.)
1.9.1. La consegna della cosa locata
1.9.2. L’obbligo della manutenzione
1.9.3. La garanzia del pacifico godimento
1.10. Le altre obbligazioni del locatore
1.10.1. La garanzia per i vizi della cosa locata (artt. 1578-1581 c.c.)
1.10.1.1. Vizio e guasto
1.10.1.2. Risoluzione del contratto e riduzione del corrispettivo
1.10.1.3. Risarcimento danni
1.10.1.4. Limitazioni convenzionali della responsabilità
1.10.2. Le cose pericolose per la salute
1.10.3. Mantenimento della cosa locata in buono stato locativo (artt. 1576-1577, 1609-1610 c.c.) e riparazioni necessarie
1.10.3.1. Manutenzione ordinaria e straordinaria
1.10.3.2. Piccola manutenzione
1.10.3.3. Esclusione pattizia della manutenzione a carico del locatore
1.10.3.4. Le riparazioni necessarie
1.10.4. La garanzia per molestie (artt. 1585-1586 c.c.)
1.10.4.1. Molestie di diritto e molestie di fatto
1.10.4.2. Rimedi contro le molestie dei terzi
1.10.4.3. Molestie giudiziali del terzo e obbligo di avviso al locatore
1.10.4.4. L’obbligo del locatore di assumere la lite contro il molestatore
1.11. Le obbligazioni principali del conduttore (art. 1587 c.c.)
1.11.1. L’obbligo di prendere in consegna la cosa
1.11.2. L’obbligo di diligenza nel godimento
1.11.3. L’obbligo di pagamento del corrispettivo
1.12. Le altre obbligazioni del conduttore: la restituzione dell’immobile e i danni da ritardata consegna (artt. 1590-1591 c.c.)
1.12.1. L’obbligo di riconsegna dell’immobile locato
1.12.2. Deterioramento dell’immobile locato e responsabilità del conduttore
1.12.3. Pagamento del corrispettivo e risarcimento del maggior danno
1.13. Perdita, deterioramento e incendio della cosa locata (artt. 1588-1589 c.c.)
1.13.1. Responsabilità per perdita e deterioramento della cosa locata
1.13.2. Responsabilità per incendio della cosa locata
1.13.3. Incendio della cosa assicurata
1.14. Migliorie e addizioni (artt. 1592-1593 c.c.)
1.14.1. Il pagamento dell’indennità
1.14.2. Addizioni
1.14.3. Addizioni separabili e addizioni inseparabili
1.14.4. Derogabilità degli artt. 1592 e 1593 c.c.
2 Disciplina del codice e disciplina vincolistica
2.1. Rapporti tra normativa del codice civile e normativa vincolistica
2.2. L’inderogabilità delle disposizioni della legge di equo canone
2.2.1. Inderogabilità della legge 392/1978 e transazione
2.2.2. Transazione e accordi conciliativi giudiziali
2.2.3. Prescrizione e decadenza dall’azione di ripetizione ex art. 79 della legge 392/1978
2.3. Le disposizioni inderogabili della legge 392/1978 nel regime dei patti in deroga
2.3.1. La questione della derogabilità della durata
2.3.2. La posizione della giurisprudenza
2.4. Le locazioni dopo la legge 431/1998
2.5. Le disposizioni inderogabili della legge 431/1998
2.5.1. Le nullità in base al previgente art. 13, legge 431/1998
2.5.1.1. Patti relativi a un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13, comma 1)
2.5.1.2. Patti relativi al canone nei contratti convenzionati (art. 13, comma 4).
2.5.1.3. Patti contrari alla legge nelle locazioni cosiddette libere (art. 13, comma 4)
2.5.1.4. Patti relativi alla durata (art. 13, comma 3)
2.5.1.5. Osservazioni conclusive
2.5.2. La mancata registrazione del contratto
2.5.3. Il riformato art. 13 della legge 431/1998
2.5.3.1. L’obbligo di registrazione a carico del locatore (art. 13, comma 1)
2.5.3.2. Conferma dell’originario art. 13 (commi 2, 3 e 4)
2.5.3.3. Sanatoria temporale dei cosiddetti contratti catastali (art. 13, comma 5)
2.5.3.4. La restituzione delle somme indebitamente versate (art. 13, comma 6)
2.5.3.5. Ambito di applicazione e decorrenza delle nuove disposizioni (art. 13, comma 7)
2.5.3.6. Applicabilità della nuova normativa ai soli contratti soggetti a registrazione (art. 13, comma 8)
2.5.3.7. Scomparsa delle previsioni sulla locazione di fatto (previgente art. 13, comma 5)
2.6. L’abrogazione dell’art. 79 della legge 392/1978 e la liberalizzazione del regime contrattuale delle locazioni abitative
2.6.1. Locazioni convenzionate
2.6.2. Locazioni libere
Parte seconda - Le locazioni abitative
3 I principi generali della legge 431/1998
3.1. Il nuovo quadro normativo
3.1.1. Parziale abrogazione della legge 392/1978
3.1.2. Totale abrogazione della legge 359/1992
3.1.3. Parziale abrogazione della legge 61/1989 anche in ordine all’individuazione dei Comuni ad alta tensione abitativa
3.1.4. Il quadro dei nuovi contratti
3.2. Le locazioni esentate dal nuovo regime
3.2.1. Locazioni relative a immobili vincolati ai sensi della legge 1089/1939 o inclusi nelle categorie catastali A1, A8 e A9
3.2.2. Locazioni relative ad alloggi di edilizia residenziale pubblica
3.2.3. Locazioni di alloggi per esclusive finalità turistiche
3.2.4. Locazioni stipulate dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio
3.2.5. Locazioni stipulate da profughi in qualità di conduttori
3.2.6. Locazioni dei box-autorimessa
3.3. Le locazioni atipiche: casistica
3.3.1. Locazione al portiere e ai dipendenti
3.3.2. Locazione o sublocazione di camera ammobiliata, contratto di alloggio o pensione familiare e di residence
3.3.3. Locazione di posti-letto e cohousing
3.4. Il contratto atipico di rent to buy
3.4.1. La configurazione giuridica del rent to buy
3.4.2. Il rent to buy come contratto di locazione e preliminare di vendita
3.4.3. Il rent to buy nel d.l. 133/2014
3.5. Le provvidenze della nuova legge: Fondo nazionale, Osservatorio delle condizioni abitative, Fondo per ulteriori agevolazioni fiscali
3.5.1. Fondo nazionale
3.5.2. Osservatorio della condizione abitativa
3.5.3. Fondo per la copertura di ulteriori agevolazioni fiscali
3.5.4. Disposizioni per i fondi della previdenza complementare
3.6. Il leasing di immobile da adibire ad abitazione principale
3.7. L’efficacia temporale della legge 431/1998
3.7.1. Disciplina ordinaria
3.7.2. Disciplina transitoria e rinnovo tacito dei precedenti contratti
3.7.3. Norme relative ai giudizi in corso
4 Locazioni libere
4.1. La liberalizzazione del canone
4.2. La durata del contratto
4.3. Il recesso per finita locazione
4.4. L’obbligatorietà del primo rinnovo contrattuale, il recesso motivato
4.4.1. Natura ed effetti del recesso per diniego di rinnovo alla prima scadenza
4.4.2. Il serio intendimento di avvalersi di uno dei motivi di recesso
4.4.3. Il preavviso
4.5. Considerazioni sul sistema dei motivi di recesso motivato
4.5.1. La tassatività dei motivi di diniego
4.5.2. L’obbligo della specificazione del motivi
4.5.3. I motivi di decadenza dell’inquilino dal diritto al rinnovo obbligatorio
4.5.4. La cosiddetta necessità
4.5.5. La concessione edilizia e le altre autorizzazioni amministrative
4.6. I motivi relativi all’uso dell’immobile
4.6.1. Uso del locatore, privato o ente pubblico (art. 3, comma 1, lettere a) e b))
4.6.2. Motivi di decadenza dalla proroga (art. 3, lettere c) e f))
4.7. I motivi relativi alle opere sull’immobile
4.7.1. Grave danneggiamento dell’edificio (art. 3, lettera d))
4.7.2. Ristrutturazione, demolizione, radicale trasformazione e sopraelevazione dell’immobile locato (art. 3, lettera e))
4.7.3. Soppressione di alcune ipotesi di recesso
4.7.4. Concessione, permesso di costruire, DIA e SCIA
4.8. Il nuovo motivo della vendita dell’immobile
4.8.1. Profili di incostituzionalità dell’art. 3, lettera g)
4.8.2. Nozione di vendita a terzi
4.8.3. Prelazione e riscatto
4.9. Le sanzioni relative all’illegittimo esercizio del recesso motivato e alla mancata occupazione dei locali
5 Locazioni convenzionate, locazioni transitorie e locazioni di immobili acquistati per futura locazione
5.1. La disciplina delle locazioni convenzionate o concordate
5.2. La procedura per la definizione della convenzione nazionale e degli accordi locali
5.2.1. Convenzione nazionale
5.2.2. Accordi locali
5.2.3. Modifica degli accordi locali
5.2.4. Modifica degli accordi locali e modifica delle agevolazioni fiscali
5.2.5. Ambito di efficacia delle fonti normative (convenzione nazionale, decreto ministeriale, contratto-tipo e accordi locali)
5.2.6. I contratti-tipo unificati a livello nazionale
5.3. I poteri delle organizzazioni della proprietà e degli inquilini nella stipula della convenzione nazionale e degli accordi locali
5.4. Le organizzazioni maggiormente rappresentative
5.5. La durata dei contratti convenzionati
5.5.1. Finita locazione e rinnovo tacito
5.6. Le agevolazioni fiscali nei Comuni ad alta tensione abitativa (delibera CIPE 13 novembre 2003)
5.6.1. Imposte sui redditi
5.6.2. Dichiarazione fiscale dei canoni non riscossi dall’inquilino moroso
5.6.3. Imposta di registro
5.6.4. ICI (ora IMU)
5.7. Le locazioni transitorie e le locazioni con studenti universitari (d.m. 5 marzo 1999)
5.7.1. La nuova disciplina delle locazioni transitorie
5.7.1.1. Durata
5.7.1.2. Disdetta
5.7.1.3. Effetti della mancata disdetta del contratto
5.7.1.4. Canone
5.7.2. Locazioni per studenti universitari
5.7.2.1. Nozione di studente universitario
5.7.2.2. Durata
5.7.2.3. Ubicazione dell’immobile
5.7.2.4. Canone
5.7.2.5. Divieto di sublocazione
5.7.2.6. Diritto di prelazione
5.7.2.7. Benefici fiscali
5.7.3. Locazioni transitorie di alloggi con finalità non esclusivamente turistiche
5.7.4. Locazioni a uso foresteria
5.8. Il d.m. Infrastrutture 30 dicembre 2002 sostitutivo della convenzione nazionale del 1999
5.8.1. Generalità sul d.m. 30 dicembre 2002
5.8.1.1. Una panoramica sul passato
5.8.1.2. I contratti-tipo a norma del d.m. del 2002
5.8.1.3. Le locazioni transitorie
5.8.1.4. L’estensione ai piccoli Comuni delle locazioni agevolate
5.8.1.5. Spese accessorie
5.8.1.6. Le Commissioni di conciliazione
5.8.1.7. Recepimento di clausole comuni negli accordi locali
5.8.1.8. Il recesso per gravi motivi
5.8.1.9. Dubbi operativi
5.8.2. Le modifiche ai contratti concordati nel d.m. 30 dicembre 2002
5.8.3. Le modifiche alle locazioni transitorie nel d.m. 30 dicembre 2002
5.8.4. Le modifiche alle locazioni per studenti universitari nel d.m. 30 dicembre 2002
5.9. Il d.m. Infrastrutture 14 luglio 2004 sulle locazioni convenzionate o concordate
5.10. Il d.m. Infrastrutture 10 marzo 2006 sulle locazioni transitorie e per studenti universitari
5.11. Il d.m. Infrastrutture 16 gennaio 2017 sulle locazioni concordate, transitorie, locazioni brevi e per studenti
5.12. Locazioni di immobili acquistati per futura locazione
6 La disciplina dei contratti
6.1. L’obbligo del contratto scritto e registrato
6.1.1. Il requisito della forma scritta
6.1.1.1. Forma scritta e cambio di destinazione d’uso
6.1.1.2. Locazioni di fatto pretese dal locatore
6.1.1.3. Le precedenti locazioni verbali rinnovate
6.1.1.4. Occupazione di immobile senza titolo e rimedi esperibili
6.1.2. Registrazione del contratto: effetti della mancata o tardiva registrazione
6.2. L’obbligo della denuncia alla Pubblica Sicurezza
6.3. L’obbligo di messa a disposizione dell’APE
6.4. I contratti conclusi dagli stranieri
6.4.1. Il principio di reciprocità
6.4.2. Lo straniero regolare
6.4.3. Lo straniero non regolarmente soggiornante in Italia
6.5. Locazione a stranieri irregolari e confisca dell’immobile
6.6. Le regole per la registrazione dei contratti
6.6.1. Obbligo di indicare i dati catastali
6.6.2. Registrazione senza cedolare secca
6.6.2.1. La registrazione telematica
6.6.2.2. La registrazione presso gli uffici
6.6.3. Registrazione con cedolare secca
6.6.3.1. Contribuenti e immobili interessati
6.6.3.2. Quando scegliere la cedolare
6.6.3.3. Durata e revoca dell’opzione
6.6.3.4. Effetti della cedolare sul reddito
6.6.3.5. Modalità di registrazione
6.6.3.6. Il pagamento dell’imposta sostitutiva
6.6.3.7. Contratto di locazione di più immobili
6.6.3.8. Presenza di più locatori
6.6.3.9. Locazione parziale
6.6.3.10. Comproprietario non risultante dal contratto
6.6.3.11. Trasferimento di immobile locato
6.6.3.12. Riduzione del canone
6.6.4. La cedolare al 10% per i contratti concordati, transitori e per studenti
6.6.5. Locazioni ad uso foresteria
6.6.6. Proroghe, risoluzioni e cessioni
6.6.7. Violazione e sanzioni
6.7. Ravvedimento per omissioni o errori
6.8. Le spese di registrazione del contratto
6.9. Disdetta e rinnovazione del contratto
6.9.1. Disdetta del locatore
6.9.1.1. Disdetta di uno solo dei comproprietari
6.9.1.2. Le formalità di comunicazione della disdetta
6.9.1.3. Invalidità di clausole contrattuali relative ai disservizi postali
6.9.2. Disdetta del conduttore
6.10. Rinnovazione tacita del contratto (artt. 1596-1597 c.c.)
6.10.1. Rinnovazione di fatto o per fatti concludenti
6.10.2. Rinnovazione tacita e novazione
6.10.3. Rinnovo per mancata disdetta e divieto di dare in locazione l’immobile pignorato
6.11. Risoluzione del contratto per morosità
6.11.1. La morosità del conduttore
6.11.1.1. Modalità di pagamento del canone
6.11.1.2. Limiti del pagamento in contanti
6.11.1.3. L’autoriduzione del canone
6.11.1.4. Morosità e pandemia da Covid-19
6.11.2. Morosità del conduttore e dichiarazione dei redditi del locatore
6.11.3. La morosità incolpevole
6.11.4. Aggiornamento del canone e morosità
6.11.4.1. Contratti in corso
6.11.4.2. Contratti esentati dalla disciplina della legge 431/1998
6.11.4.3. Contratti liberi
6.11.4.4. Contratti convenzionati
6.11.4.5. Contratti transitori e per studenti universitari
6.11.5. Fideiussione a garanzia dei canoni
6.12. La risoluzione per modifiche innovative da parte dell’inquilino
6.13. La successione nel contratto
6.13.1. Successione ereditaria
6.13.2. Separazione e divorzio
6.14. La successione della famiglia di fatto
6.15. Sublocazione e cessione della locazione
6.15.1. Sublocazione totale e cessione del contratto
6.15.2. Sublocazione parziale e comodato
6.16. La posizione dell’acquirente dell’immobile locato
6.17. Locazione, fallimento e altre procedure concorsuali
6.17.1. Fallimento del locatore
6.17.2. Fallimento del conduttore
6.17.3. Locazione e concordato preventivo
6.18. Le spese accessorie della locazione
6.18.1. Le voci di spesa elencate nell’art. 9 della legge 392/1978
6.18.2. Altre voci di spesa
6.18.3. Spese accessorie e servizi condominiali
6.18.4. Le spese accessorie nelle locazioni libere e nelle locazioni concordate
6.19. Le modalità di pagamento delle spese
6.20. La prescrizione del credito per spese
6.21. Riscaldamento condominiale e diritti dell’inquilino
6.22. Breve casistica giurisprudenziale in materia di spese di riscaldamento
6.22.1. Riscaldamento negli edifici condominiali
6.22.2. Trasformazione o soppressione dell’impianto di riscaldamento
6.22.3. Riscaldamento negli edifici non condominiali
6.22.4. Termoregolazione e contabilizzazione del calore
6.23. Riparazioni straordinarie e spese di adeguamento degli immobili
6.24. La sicurezza degli impianti
6.25. Il deposito cauzionale
6.26. Il deposito cauzionale nei contratti ceduti e nelle sublocazioni
6.26.1. Natura giuridica della cauzione e disciplina vincolistica
6.26.2. Restituzione della cauzione a seguito della sublocazione e della cessione della locazione
7 La disciplina degli sfratti e dell’esecuzione per rilascio
7.1. La legge 431/1998 e l’abrogazione del d.l. 375/1998
7.2. La disciplina degli sfratti nella legge 431/1998
7.2.1. Il differimento dello sfratto per alcune categorie protette
7.2.2. Sfratti prioritari e provvidenze per gli sfratti
7.3. L’ulteriore proroga degli sfratti per le categorie protette (d.l. 32/2000)
7.3.1. La proroga minima di nove mesi
7.3.2. Assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica
7.3.3. Portatore di handicap
7.3.4. Malati terminali
7.3.5. Disoccupato
7.3.6. La rifissazione dello sloggio relativamente agli sfratti «necessitati»
7.4. Aspetti processuali della disciplina di cui alla legge 431/1998
7.4.1. L’opposizione al decreto di rifissazione dello sfratto
7.4.2. Giudice competente per l’opposizione
7.4.3. L’opposizione «per qualsiasi motivo» al decreto pretorile
7.4.4. L’opposizione al decreto di fissazione dello sloggio dopo il novellato art. 56 della legge 392/1978
7.4.5. Le modifiche alla procedura di esecuzione degli sfratti a opera della novella processuale 80/2005
7.5. Le ulteriori proroghe: dalla legge 388/2000 alla proroga di cui al d.l. 122/2002
7.5.1. La proroga degli sfratti di cui all’art. 80, comma 22, della legge 388/2000
7.5.2. La proroga di cui al d.l. 247/2001 (legge 4 agosto 2001, n. 332)
7.5.3. La proroga di cui al d.l. 450/2001 (legge 27 febbraio 2002, n. 14)
7.5.4. La proroga di cui al d.l. 122/2002 (legge 1° agosto 2002, n. 185)
7.6. Le proroghe successive: dal d.l. 147/2003 al d.l. 23/2006
7.6.1. D.l. 147/2003 (legge 1° agosto 2003, n. 200)
7.6.2. D.l. 240/2004 (legge 12 novembre 2004, n. 269)
7.6.3. D.l. 86/2005 (legge 26 maggio 2005, n. 148)
7.6.4. D.l. 231/2006 (legge 3 marzo 2006, n. 86)
7.7. Il ritorno all’antico: la proroga di cui alla legge 9/2007
7.8. Ulteriori proroghe
7.9. La nuova graduazione degli sfratti per morosità incolpevole (d.l. 102/2013)
7.10. Danni da ritardata riconsegna dell’immobile locato nel regime precedente
7.10.1. La sentenza n. 149/1992 della Corte Costituzionale nel quadro dei precedenti
7.10.2. La giurisprudenza successiva alla legge 359/1992
7.10.3. Danni da ritardata consegna nel regime della legge 61/1989
7.10.4. Danni da ritardata consegna nella legge 431/1998
7.10.5. Applicabilità delle nuove disposizioni ai giudizi in corso
7.10.6. Profili di incostituzionalità delle nuove disposizioni
7.10.7. La sentenza della Corte Costituzionale n. 482/2000
7.11. Mancato intervento della Forza Pubblica e risarcimento del danno
7.12. Il novellato art. 609 c.p.c.
7.13. L’equa riparazione per la ritardata esecuzione degli sfratti
Parte terza - Il regime delle locazioni ad uso diverso
8 La disciplina vigente della legge 392/1978
8.1. La disciplina vigente delle locazioni a uso diverso
8.1.1. Locazioni alberghiere
8.1.2. Attività teatrali
8.1.3. Immobili pubblici dati in concessione o in locazione
8.1.4. Aggiornamento del canone
8.1.5. Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale
8.1.6. Diritto di prelazione
8.2. La questione dell’applicabilità dei contratti in deroga alle locazioni commerciali
8.3. Le locazioni a uso diverso dopo la legge 431/1998
8.3.1. Regime delle nullità
8.3.2. La nullità per mancata o tardiva registrazione del contratto
8.3.3. Aggiornamento del canone
8.3.4. Rinuncia del conduttore a diritti già sorti
8.3.5. Abolizione del divieto della clausola compromissoria
8.4. Locazioni con canone superiore ai 250 mila euro (grandi locazioni)
8.5. Gli sfratti relativi alle locazioni non abitative
9 Il regime contrattuale
9.1. Il regime contrattuale
9.1.1. Attività industriali, commerciali e artigianali
9.1.1.1. La cedolare secca al 21% nelle locazioni commerciali
9.1.2. Attività di interesse turistico
9.1.3. Attività alberghiere e attività teatrali
9.1.4. Locazione di immobile e affitto di azienda alberghiera
9.1.5. Attività abituali e professionali di lavoro autonomo
9.1.6. Attività ricreative, assistenziali, culturali e locazioni stipulate dagli enti locali in qualità di conduttore
9.1.7. Locazioni transitorie e temporary store
9.1.8. Attività stagionali
9.1.9. Attività relative a immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie ecc. (art. 35)
9.1.10. Uso promiscuo e uso diverso da quello pattuito
9.1.11. Fattispecie problematiche in tema di locazioni a uso diverso
9.1.11.1. Aree nude
9.1.11.2. Locazione di terreni per la realizzazione di impianti fotovoltaici
9.1.11.3. Affitto di cava
9.1.11.4. Installazione di stazione radio sul lastrico condominiale
9.1.11.5. Lease back
9.1.11.6. L’affitto di punto vendita in un centro commerciale non è affitto di azienda
9.1.11.7. Locazione di immobile adibito ad albergo diurno
9.2. Durata
9.2.1. Durata del contratto a seguito della mancata disdetta alla fine del dodicennio
9.2.2. Locazioni successive al 1° agosto 1978
9.2.3. Locazioni in corso al 1° agosto 1978
9.2.4. Locazioni transitorie
9.2.5. Locazioni stagionali
9.3. Gli obblighi manutentivi del locatore
9.4. Recesso del locatore
9.4.1. Recesso alla prima scadenza
9.4.1.1. Obbligo del primo rinnovo contrattuale
9.4.1.2. Motivi di recesso
9.4.1.3. Procedura di rilascio
9.4.2. Recesso per finita locazione
9.5. In particolare: il recesso nelle locazioni alberghiere
9.6. Recesso del conduttore per gravi motivi
9.7. Le sanzioni per la mancata occupazione dei locali dopo il recesso motivato del locatore
9.8. Canone e morosità
9.8.1. Scaglionamento dei canoni in misura crescente
9.8.2. Morosità
9.8.3. Il recupero delle imposte sui canoni non riscossi dall’inquilino moroso
9.8.4. Il credito di imposta del 60% per i conduttori commerciali a causa della pandemia
9.9. Aggiornamento del canone e legge 14/2009
9.9.1. Il previgente art. 32, legge 392/1978
9.9.2. Il riformato art. 32, legge 392/1978
9.10. Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
9.11. Sublocazione e cessione del contratto
9.11.1. La comunicazione
9.11.2. L’opposizione per gravi motivi
9.11.3. Solidarietà tra cedente e cessionario
9.11.4. La legge 310/1993 sulla cessione di azienda
9.12. Successione nel contratto
9.12.1. Morte del conduttore e successione degli aventi diritto
9.12.2. Morte dell’originario conduttore e uso plurimo da parte di più conduttori
9.12.3. Separazione e divorzio
9.13. Cambio di destinazione d’uso e risoluzione del contratto
10 Prelazione, riscatto, avviamento
10.1. I presupposti comuni alla prelazione, al riscatto e all’avviamento
10.1.1. Sussistenza di un contratto di locazione o di sublocazione ai sensi della legge 392/1978
10.1.2. La locazione deve avere a oggetto un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori
10.2. Prelazione in caso di vendita
10.2.1. Disciplina della prelazione nella vendita
10.2.2. Natura giuridica della comunicazione
10.2.3. Presupposti applicativi dell’art. 38 della legge 392/1978
10.2.4. Comunicazione in presenza di più conduttori
10.2.5. Prelazione del conduttore e vendita di quote
10.2.6. Titolarità del diritto di prelazione
10.2.7. Prelazione ex art. 38 della legge 392/1978 e prelazione ereditaria
10.2.8. Prelazione, vendite fallimentari ed esecuzioni immobiliari
10.2.9. Prelazione e permuta
10.3. Prelazione, vendita in blocco e vendita cumulativa
10.4. Prelazione e risarcimento danni
10.5. Riscatto
10.6. Prelazione in caso di nuova locazione
10.6.1. Natura giuridica della comunicazione
10.6.2. Diritti del precedente conduttore rispetto alla nuova locazione
10.7. Indennità di avviamento
10.7.1. Disciplina
10.7.2. Casi di esclusione dell’indennità di avviamento
10.7.3. Indennità suppletiva
10.7.4. Mancata corresponsione dell’indennità e diritto di ritenzione del conduttore
10.7.5. Mancata corresponsione dell’indennità di avviamento e opposizione all’esecuzione
10.7.6. Indennità di avviamento e attività transitorie o stagionali
10.7.7. La titolarità soggettiva del diritto all’avviamento
10.7.8. Inderogabilità della norma sulla indennità di avviamento
10.7.9. Prescrizione dell’indennità di avviamento
10.7.10. IVA e indennità di avviamento
Parte quarta - Cenni sulle disposizioni processuali
11 Cenni sulla disciplina processuale
11.1. Il processo delle locazioni dopo la riforma del processo civile
11.1.1. Le abrogazioni
11.1.2. Il procedimento speciale di cui all’art. 30 della legge 392/1978
11.1.3. La competenza territoriale e funzionale
11.1.4. La competenza funzionale dopo l’introduzione del Giudice unico
11.1.5. Il rito locatizio (art. 447-bis c.p.c.)
11.2. Rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario
11.2.1. Rito locatizio ed ordinanze anticipatorie di condanna
11.2.2. Rito locatizio e procedimento ex art. 30 della legge 392/1978
11.2.3. Esecutorietà della sentenza di primo grado e condanna alle spese
11.2.4. Termine per la notifica dell’atto d’appello
11.2.5. La reconventio reconventionis nel rito locatizio
11.2.6. Pronuncia a seguito di discussione (art. 281-sexies c.p.c.) e sentenza parziale (art. 277 c.p.c.)
11.2.7. Procedimento sommario di cognizione e rito locatizio
11.2.8. Opposizione all’ingiunzione da parte del fideiussore
11.3. Le azioni contro l’occupazione senza titolo
11.4. Processo delle locazioni e arbitrato
11.5. Il cosiddetto arbitrato forense
11.6. Mediazione obbligatoria e controversie locatizie
11.7. Negoziazione assistita
Indice dei contratti e delle formule
Prontuario normativo e interpretazioni
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